Forvaltning, drift, vedlikehold og utvikling

Disse begrepene er nærmere definert i Norsk Standard NS 3454 «Livssykluskostnader for bygninger».

Forvaltning (F)

Forvaltning omfatter alle oppgaver i tilknytning til ledelse og administrasjon av en eiendom. Det gjelder budsjett og regnskap, planarbeid, personalledelse, ansvar for helse, miljø og sikkerhet (HMS) og andre forhold som er regulert gjennom lover og forskrifter. Det omfatter også kostnader som ikke er avhengige av byggets bruk, som utgifter til forsikringer, skatter og faste avgifter.

Drift (D)

Drift omfatter alle oppgaver og rutiner som er nødvendige for at bygningen skal fungere mest mulig funksjonelt, teknisk og økonomisk. Dette omfatter generell drift og ettersyn av bygningsdeler og installasjoner, styring av energibruk og inneklima, renhold, avfallshåndtering, vakt og sikring – kort sagt de tjenester og rutiner som må utføres til daglig for å tilfredsstille brukernes behov.

Vedlikehold (V)

Vedlikehold er oppgaver som er nødvendige for å opprettholde et fastsatt kvalitetsnivå for bygningen og de tekniske installasjonene og dermed sikre at bygningen som helhet fungerer etter hensikten. I praksis vil dette innebære en gradvis kvalitetsheving ved at eldre bygningsdeler og komponenter (f.eks. varmeovner og vinduer) skiftes ut med nye av høyere kvalitet. Slik utskifting opp til dagens standard defineres som verdibevarende vedlikehold.

Det er vanlig å skille mellom forebyggende og løpende vedlikehold. Forebyggende (verdibevarende) vedlikehold er arbeider som utføres for å hindre forfall som følge av jevn og normal slitasje. Dette er planlagte, periodiske vedlikeholdstiltak som har en preventiv virkning mot seinere reparasjoner og skader. Løpende (tilfeldig) vedlikehold omfatter arbeider som ikke er planlagt, men som må utføres for å rette opp uforutsette (akutte) skader eller mangler, f.eks. som følge av uvær, hærverk, ledningsbrudd osv.

Utvikling (U)

Utvikling omfatter arbeider som fører til oppgradering eller utvikling av en bygning, det vil si at den øker sin verdi gjennom tilpasning til nye krav fra brukere og myndigheter. Dette bidrar til å forlenge bygningens tekniske, funksjonelle og økonomiske levetid. 

En planmessig utvikling som tar sikte på å holde bygget oppdatert over tid betegnes gjerne som en bærekraftig bygging på grunn av de store ressurs- og miljømessige gevinster dette gir sammenlignet med å rive og bygge nytt.

Nøkkelen er regelmessig ettersyn og kontroll

FDVU er nærmere definert i Norsk Standard NS 3454 «Livssykluskostnader for bygninger». Regelmessig ettersyn og kontroll er nøkkelen.

En inspeksjon hver høst, gjerne etter at løvet har falt, forteller om bygningen har tålt høstværet og er klar for en ny vinter. En ny inspeksjon om våren vil vise hva som må gjøres av vedlikehold i løpet av sommersesongen. Det er særlig viktig å kontrollene at klimaskallet er i orden, det vil si at tak, vegger og andre utvendige flater kan motstå de belastningene man må regne med fra sol, regn, snø, vind, kondens og nedfall av løv og kvister.